Même si le Code Civil prévoit une répartition théorique des travaux entre le locataire et le bailleur d’un local commercial, cet aspect constitue souvent un risque potentiel de dégradations relationnelles entre les deux protagonistes. Pour faire simple, cette répartition fonctionne ainsi : au bailleur la prise en charge des « gros » travaux (toiture, ouvertures extérieures, sécurité du bâtiment, etc.), au locataire celle du « tout venant » (entretien et embellissement des locaux). Mais entre les deux, il existe souvent une zone de flou qui peut être largement anticipée en amont, à travers le soin apporté à la rédaction du bail commercial…
À la charge du bailleur, les travaux liés à la structure du local commercial
Comme le stipule le Code Civil (article 1719), le propriétaire d’un local commercial est tenu d’entretenir son bien immobilier « en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué ». Durant toute la durée du bail commercial, charge à lui également de mener l’ensemble des réparations (autres que locatives), considérées comme nécessaires (article 1720, alinéa 2 du Code civil) : travaux d’entretien, réparations d’ampleur, travaux obligatoires pouvant être prescrits par l’Administration (même si celles-ci peuvent être laissées à la charge du locataire, si stipulé dans le bail). Ainsi, en dehors de clauses spécifiques, relatives à la répartition des travaux au sein du local commercial, le propriétaire des murs prend à sa charge :
– les gros travaux affectant la structure du bâtiment (toiture, devanture, charpente, ouvertures extérieures notamment),
– les travaux de mise aux normes du local, consécutives aux nouvelles législations en vigueur (électricité, hygiène, sécurité du local)
– les réparations exceptionnelles, liées par exemple aux dégâts provoqués par un incident climatique ou sismique.
À la charge du locataire : assurer la maintenance et l’entretien du local
De son côté, le locataire est tenu de prendre à sa charge la plupart des dépenses de travaux, souvent d’ordre locatif. Excepté dans le cas où le bail stipule des conditions particulières, telles que celles mentionnées dans l’article 1754 du Code civil, le locataire assure les travaux d’entretien et de réparations courantes de son local commercial. Il assure en particulier l’entretien et le remplacement des équipements de chauffage ainsi que l’installation de nouvelles canalisations si besoin. En résumé, le locataire gère tout ce qui pourrait s’apparenter à l’entretien courant et aux réparations fonctionnelles. Les travaux de peinture, d’embellissement, de changement des sols relevant de fait de sa responsabilité, et pouvant être effectués sans avoir à en référer au propriétaire… Dès lors qu’ils n’entraînent pas une modification de la structure du local commercial.
Pour éviter les zones de flou, verrouiller le bail commercial
Même si le bail commercial est censé prévoir la répartition des responsabilités entre bailleur et locataire en cas de travaux, il subsiste souvent une zone grise entre les deux qui peut générer une incompréhension, voire un litige entre les deux parties. Afin de parer à ces situations potentiellement conflictuelles, mieux vaut prendre le temps de soigner les clauses relatives à la répartition contractuelle des charges liées aux travaux des locaux commerciaux, au moment de la rédaction du bail. Si le propriétaire est tenu de prendre en charge les réparations structurelles de son bien, on pourra par exemple stipuler un montant indicatif au-delà duquel une intervention est considérée comme telle. Il arrive cependant que certains bailleurs tendent à reporter cette responsabilité sur leur locataire, ce qui n’est pas illicite, mais qui doit s’accompagner de contreparties en faveur de celui-ci, notamment en termes de montant du loyer…