Le professionnel libéral en quête d’un local pour exercer sa profession possède un avantage par rapport à d’autres professionnels comme les commerçants ou les artisans : il peut choisir entre un bail professionnel et bail commercial. À la différence du bail professionnel, qui interdit formellement toute activité commerciale, le bail commercial est éligible à une activité libérale, avec des contraintes plus spécifiques…
Le bail professionnel : adapté par définition
Le bail professionnel est par définition le mieux adapté aux professions libérales. Il concerne tous les professionnels libéraux comme les avocats, les architectes, les médecins et professions paramédicales (kinésithérapeutes, infirmiers, orthophonistes, diététiciens, podologues, etc.), les dentistes, vétérinaires ou pharmaciens. C’est à dire toutes les professions libérales réglementées ou non, celles réalisant des bénéfices non commerciaux (BNC).
Montant du loyer et durée du bail professionnel
La durée minimale d’un bail professionnel est fixée à 6 ans. Il peut donc être conclu pour une durée supérieure dès lors que les deux parties, locataire et bailleur, se sont mises d’accord. Concernant le loyer, il est proposé par le propriétaire, sans que celui-ci ne soit soumis à un quelconque plafonnement. Celui-ci peut par ailleurs l’augmenter, selon un indice défini dans le bail. Faute de cette mention, le loyer acté à la signature reste applicable pour toute la durée du bail (sauf accord mutuel)
Renouvellement et résiliation d’un bail professionnel
Le renouvellement du bail professionnel n’est soumis à aucun droit automatique. En clair, le bailleur peut donner congé à son locataire sans motivation particulière et sans avoir d’indemnités à lui verser. En revanche, sauf manifestation de l’une ou l’autre partie à l’échéance des 6 ans, celui-ci est mécaniquement reconduit pour 6 années supplémentaires. Du côté du professionnel libéral, il peut pour sa part résilier son bail quand bon lui semble, sous-réserve de prévenir son bailleur par lettre recommandée et du respect d’un préavis de six mois.
Le bail commercial : plus contraignant, mais plus sécurisant
Pour sa part, le bail commercial désigne d’abord un contrat locatif s’adressant aux professionnels du commerce, de l’industrie, de l’artisanat ou du secteur agricole, c’est à dire à des personnes ayant besoin d’un fond de commerce. Même s’il est parfaitement configuré pour les personnes inscrites au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), un professionnel libéral est parfaitement en droit de contracter un bail à caractère commercial, dès lors qu’il se met d’accord avec le propriétaire du local. Là où, inversement, un commerçant ne peut souscrire un bail professionnel.
La question essentielle de la durée du bail commercial
Concernant le loyer, le propriétaire et le bailleur peuvent le négocier librement, il peut être fixé forfaitairement, déterminé selon un pourcentage du chiffres d’affaires réalisé par le locataire, et tient compte de tous les paramètres usuels permettant de déterminer la valeur locative d’un bien (état, situation géographique, emplacement, commodités, etc.). Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans (contre 6 pour le bail professionnel), mais le locataire a la possibilité de le quitter tous les 3 ans (d’où le fait qu’on l’appelle également « bail 3-6-9 »). C’est également à l’issue de chaque tranche triennale que le loyer d’un bail commercial est révisable (voire chaque année si une clause le spécifie dans le contrat). À noter enfin que le loyer d’un bail commercial est le plus souvent exprimé en euros hors-taxe au m² et à l’année (ou plus synthétiquement : € HT/an/m²)
Renouvellement et résiliation d’un bail commercial
Le renouvellement ainsi que la résiliation du bail commercial sont globalement plus favorables au locataire qu’au bailleur. En effet, tandis que le premier peut choisir de rompre le contrat qui le lie à son bailleur tous les 3 ans, ce dernier ne peut récupérer son local qu’en lui versant des indemnités d’éviction. En outre, à l’issue de la période contractuelle de 9 ans, le locataire peut opter pour un renouvellement en l’état, sans que le propriétaire puisse s’y opposer, ni procéder à une augmentation de loyer. Cet avantage donné au bailleur dans le cas d’un départ contraint porte un nom : « la propriété commerciale »
Conclusion
Le bail commercial étant plus contraignant sur le plan juridique, il offre en retour une sécurité à long terme à tout professionnel désireux de s’installer durablement dans un local. Dans ce contexte précis, un professionnel libéral peut être tenté d’opter pour cette option, qui l’engage en retour sur le plan du maintien de son activité et de l’impossibilité de quitter ses murs en dehors des échéances triennales.
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