Même si cela ne tombe pas sous le sens, réaliser un business plan pour concrétiser un projet immobilier (qu’il s’agisse de l’achat ou de la construction d’un bien) est un vrai plus, en particulier si le projet concerne un bien que vous destinez au marché locatif. Un outil puissant de communication s’il est bien conçu…
Qu’entend-on exactement par business plan immobilier ?
Comme un business plan, mais pour un projet immobilier…
Par définition, un business plan est un document qui formalise un projet de “business”. Il est destiné à convaincre des investisseurs ou des partenaires. Mais il a aussi vocation à auto-évaluer la viabilité de votre projet et à déceler en amont ses failles éventuelles. Idéalement, votre business plan immobilier doit être aussi exhaustif que possible et donner tous les éléments d’informations nécessaires à vos interlocuteurs pour se positionner en toute connaissance de cause. Exposé de votre stratégie, rentabilité prévue, capital nécessaire, échéanciers, etc. C’est un document pilier qui doit être structuré et renseigné avec le plus grand sérieux. Omettre certains aspects essentiels de votre projet, se livrer à des projections coupées du réel, ou s’affranchir de la vérité par endroits, c’est prendre le risque d’être disqualifié sans aucun recours possible.
Quel intérêt réel à créer un business plan pour un projet immobilier ?
Ne vous y trompez pas. Par bien des aspects, on peut comparer la création un projet immobilier locatif à celui d’une entreprise (notamment si vous projetez une acquisition via une SCI) puisqu’il s’agit d’un investissement dont la vocation est de réaliser des profits, sur la base d’un modèle économique défini en amont. À travers votre business plan, vous avez donc pour objectif de convaincre vos interlocuteurs-investisseurs que votre projet est rentable sur la durée : il doit donc être en phase avec les réalités du marché. Il constitue en outre un document de référence, qui permettra de vérifier la pertinence de vos prévisions avec les réalités du terrain. Même s’il pourra toujours être « ajusté » ultérieurement en fonction de la conjoncture (impossible à prévoir à long terme).
Portrait robot du business plan immobilier idéal
De la même manière qu’un business plan dédié à un projet professionnel (création d’une entreprise par exemple), votre BPI (business plan immobilier) peut se décomposer en 2 grandes parties : une présentation générale du projet et son volet financier.
La présentation générale de votre projet
- L’intitulé général du projet, comportant par exemple l’adresse du bien convoité. De préférence court et si possible suffisamment accrocheur pour donner au lecteur envie de lire ce qui va suivre…
- Une présentation synthétique du projet : de quoi est-il question ? Quelle est l’idée, la stratégie générale ? Par exemple la restauration et la rénovation d’une ancienne maison de ville pour une mise en location à forte valeur ajoutée. Évoquez la pertinence du projet, liée par exemple à la localisation du lieu, sa valeur intrinsèque sur le plan patrimonial, etc.
- Une étude de marché. Objet : démontrer la pertinence économique du projet, que celui-ci s’inscrit dans l’identification d’une demande ou d’un besoin clairement identifié et qu’il s’agit bien là d’une opportunité commerciale à saisir. Sous peine de la voir filer.
- Votre patrimoine. Il s’agit ici d’être un peu plus exhaustif quant aux ressources globales dont vous disposez à date, de votre parcours d’investisseur et du montant de l’apport que vous vous proposez d’investir.
- Votre CV personnel. Objet : rassurer les investisseurs, surtout si ceux-ci ne vous connaissent pas. Vous ne passez pas un entretien d’embauche, mais d’une note présentant votre parcours, votre situation personnelle, etc.
L’aspect financier de votre projet
- Votre modèle économique. Objet : détailler recettes et dépenses pour décrire le mécanisme de financement de votre investissement, et donc sa rentabilité.
- Votre plan de financement. Comme son nom l’indique, vous détaillez ici tous les aspects liés au financement prévisionnel de votre projet : apport personnel, montant du crédit et conditions de celui-ci (durée, taux) si vous prévoyez de faire appel à cette option.
- Votre prévisionnel. Il s’agit ici d’anticiper les différents scénarios auxquels vous pouvez être confronté sur le plan économique en envisageant plusieurs hypothèses, plus ou moins optimistes. Avec une stratégie pour chaque cas de figure. Où même la plus défavorable doit pouvoir être maîtrisée.
- Les facteurs de risque. Objet : répertorier les différents facteurs de risque (retard de paiement de loyer, catastrophe naturelle, etc.), susceptibles de nuire à la rentabilité de votre investissement et proposer des solutions par anticipation. Finalité : réduite au maximum tous les facteurs pouvant créer de l’incertitude autour de votre projet.