Même si le non-règlement du loyer d’un bail commercial est un cas de figure plus rare que celui d’un bail d’habitation, les conflits opposant les bailleurs de locaux professionnels à leurs locataires professionnels se sont multipliés depuis 2020, à cause de la crise sanitaire notamment. Mais au-delà de ce contexte très particulier, des solutions graduées existent pour obliger un locataire à payer son loyer, voire, en dernier recours, à restituer le bien commercial qu’il occupe.
1. Jouer la carte d’un règlement à l’amiable
Indépendamment de la nature de vos relations avec votre locataire, de ses antécédents en termes de retards de paiement et de tout autre facteur hors contexte, il est toujours préférable de se manifester rapidement quand un problème survient. Le loyer doit être réglé le 5 et aucun virement n’apparaît sur votre compte le 7 ? Même si c’est un premier loyer impayé, prenez contact avec lui sans plus attendre pour un rappel amiable. La raison est peut-être un simple oubli si votre locataire n’a pas automatisé le virement de son loyer auprès de sa banque professionnelle. En résumé, vous pouvez procéder ainsi :
- 1ere relance à J+7 par courrier (lettre simple)
- 2ème relance à J+14 : courrier (lettre simple) et appel téléphonique
2. Miser sur la « mise en demeure… amiable »
Lorsqu’on évoque la notion de mise en demeure amiable, il s’agit bien sûr d’une formule qui n’a pas de réalité juridique. Ce courrier à en-tête vous permet simplement, faute de réponse à vos premières tentatives, de “dramatiser” un peu la situation en adressant une « mise en demeure de payer » à votre locataire. En fait, c’est un courrier un peu plus formalisé que le précédent, rappelant les faits (notamment les 2 premiers courriers et l’impossibilité de le joindre au téléphone) et le sommant de régler son loyer, à tout le moins de prendre contact avec vous dans les meilleurs délais. Avantage : vous pouvez adresser une « mise en demeure » sans passer par un huissier, ni aucun autre tiers assermenté. Une lettre qui n’occasionnera donc pas de frais supplémentaires, en dehors du prix du timbre poste.
3. S’en remettre à la « demande en injonction de payer »
En activant la « Demande en injonction de payer », vous passez au stade supérieur. Cette demande est une “mention légale” qui a valeur de titre exécutoire. En clair, cela signifie qu’un huissier de justice ou un mandataire (comme Duret Immobilier d’Entreprise, par exemple) peut demander le paiement forcé du locataire débiteur par une « Ordonnance d’injonction de payer exécutoire avec commandement de payer ». Bien sûr, cette requête doit s’accompagner des éléments de contexte qui en justifient la légitimité : le contrat de location (d’où l’importance pour le propriétaire d’en formaliser un de façon systématique) et toutes les démarches amiables ayant précédé la demande. À noter enfin que la demande en injonction de payer doit être déposée au greffe de la juridiction compétente par le biais d’une requête en injonction de payer.
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4. Dernière sommation : la clause résolutoire
Passé ce délai et en respectant les termes du contrat de location, vous pouvez faire jouer la clause résolutoire. Elle permet de résilier un bail commercial en cas de manquement du locataire à une de ses obligations, notamment le non-paiement du loyer. La clause résolutoire figure sur la plupart des baux commerciaux. À défaut, la procédure de recouvrement de votre bien immobilier sera plus longue, plus complexe, et votre liberté de manœuvre beaucoup plus restreinte. En théorie, la clause résolutoire stipule que le bail commercial sera résilié dans un délai d’un mois passé son activation. En pratique, le respect de ce délai est rarissime. La clause résolutoire reste cependant une garantie à terme pour le propriétaire d’un bail commercial de récupérer son bien.
5. L’ultime recours : la procédure d’expulsion
Face à l’échec de toutes ces tentatives et à l’absence de dialogue avec votre locataire, il ne reste plus au bailleur que vous êtes de saisir le juge des référés du Tribunal de Grande Instance (dont dépend l’emplacement de votre bien commercial) pour entamer une procédure d’expulsion. Dans le cadre de cette procédure, votre futur ex-locataire pourra demander un délai supplémentaire de paiement qui pourra lui être accordé par le juge, sous réserve de certaines conditions et de la bonne foi de la personne. Avec votre accord, un échéancier (sur 12 mois en général) pourra être mis en place. À l’issue de cet arrangement, de deux choses l’une :
- Votre locataire se plie aux injonctions de la justice et les choses rentrent progressivement dans l’ordre.
- Il continue de ne pas payer son loyer passé un délai d’un mois, devenant de fait « occupant sans droit ni titre ». Dans ce cas de figure, vous devez saisir le président du TGI en référé afin de faire constater la résiliation effective du bail… Audience au cours de laquelle le juge peut, au choix, rendre une ordonnance à fin d’expulsion… Ou accorder un nouveau délai à votre locataire.