Vous emménagez dans de nouveaux locaux professionnels, voire dans vos premiers bureaux ? Sincères félicitations à vous. Mais au-delà du coût du loyer, attention aux mauvaises surprises (surtout si vous vous lancez dans l’aventure entrepreneuriale) ! Nous vous proposons donc ici un petit tour d’horizon de ce qui vous attend en termes de frais, taxes et autres dépenses inhérentes à la location de vos nouveaux locaux…
La TVA (Taxe sur la valeur ajoutée)
La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est une taxe bien connue du grand public et des professionnels en ce qu’elle s’applique à un très grand nombre de services, produits de consommations courantes ou moins courantes, selon un barème de taux allant de 5,5 % pour les produits et services de première nécessité, 10 % pour certains biens et services (tels que les médicaments non remboursables ou la vente à emporter) et 20 % pour tous les autres biens et prestations de services.
Même si elle est récupérable, la TVA est une somme à provisionner en amont lors de la signature d’un conseil en immobilier d’entreprise, dont les honoraires (dans le cadre d’une location de bureaux), s’élèvent à 30 % HT du loyer annuel. Une somme pouvant néanmoins être répartie entre locataire et propriétaire, selon le mandat liant le propriétaire au conseil immobilier.
À noter également que les loyers pour les surfaces professionnelles sont généralement exprimés en euros hors taxes au m² et à l’année, et qu’il convient donc de bien y intégrer la TVA.
Taxe foncière, taxe sur les bureaux, CET
La taxe foncière
Sauf à espérer que le bailleur omette de la répercuter (ce qui arrive parfois à certains bailleurs privés mal renseignés), la taxe foncière est redevable par le locataire d’un local professionnel. Celle-ci est calculée selon un barème propre à chaque ville à partir d’un savant calcul mêlant le tarif au m² du local de référence et la surface pondérée du local. Le taux d’imposition varie d’une ville à l’autre, de 36,73 % pour Grenoble (ville appliquant le taux le plus élevé en 2019) à Paris et Boulogne-Billancourt (autour de 8 %) et beaucoup de villes se situant autour des 30 % comme Bordeaux, Angers, Caen, Dijon, Orléans, Le Havre, Montpellier, Lille ou Reims.
Pour en savoir plus sur le mode de calcul de la taxe foncière, cliquez ici
La taxe sur les bureaux
En Île-de-France, il faut également compter avec la taxe sur les bureaux. Celle-ci concerne les surfaces supérieures à 100 m² ainsi que les surfaces dédiées à une activité libérale (médecins, avocats, notaires, etc.).
Pour en savoir plus sur le mode de calcul et le montant de la taxe sur les bureaux, cliquez ici
La CET (Contribution Économique Territoriale)
Si l’acronyme est peu connu du grand public, voire des professionnels, c’est parce que la CET est un agrégat de 2 taxes : la CFE (Contribution foncière des Entreprises, bien connue de tous les entrepreneurs, grands et petits) et la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises). La première concerne un grand nombre d’entreprises, tous statuts juridiques confondus (y compris les micro-entreprises) dès lors que celles-ci réalisent un chiffre d’affaires annuel supérieur ou égal à 5 000 euros et ce, dans de nombreux secteurs d’activités (le secteur agricole, celui de l’enseignement, de l’art dans son ensemble ou certaines activités médicales font partie des secteurs exonérés).
Concernant la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), l’autre composante de la CET, c’est un impôt local créé en 2010, exigible auprès des entreprises déclarant un chiffre d’affaires supérieur à 152 500 euros, et calculé sur la base de ce chiffre d’affaires.
Les frais annexes
Dans le calcul du budget d’installation de vos nouveaux locaux professionnels, n’oubliez pas enfin les frais d’emménagement, de décoration, d’organisation d’espace (un poste qui peut nécessiter l’intervention d’une entreprise spécialisée en aménagement intérieur) et autres dépenses annexes liées à votre nouvelle terre d’élection professionnelle. Autant de dépenses “annexes” indispensables, pas toujours bien anticipées et qui peuvent facilement alourdir une trésorerie dans de larges proportions.